Tema 492 STF: Cobrança de taxas de manutenção e conservação em loteamento urbano

Condominial
10/04/2023

Nesse artigo vamos falar sobre o tema 492 – Supremo Tribunal Federal (STF) e qual a nossa interpretação sobre esse assunto que gerou muita polêmica entre os moradores e proprietários desse tipo de imóvel.

Em uma sociedade em que tanto se busca por segurança, há uma crescente procura por imóveis que ofereçam essa característica, notadamente aqueles dentro de condomínios e loteamentos fechados. Em Loteamentos regidos pela Lei 6.766/76 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano), são criadas Associações com o objetivo de zelar pelo patrimônio comum e conferir maior segurança e comodidade, uma vez que, o Poder Público, na maioria das vezes, é falho, implementando assim serviços de portaria, segurança, manutenção de área verde, iluminação, recolhimento de lixo, manutenção das vias asfálticas e preservação das áreas de mananciais, entre outros.

No entanto, as áreas de acesso ao loteamento, assim como, as ruas e áreas verdes, como se sabe, não pertencem aos moradores e sim à municipalidade, sendo livre o ingresso da população em geral, permitindo, no máximo, que ocorra um controle de acesso, em conformidade com os Decretos Municipais que constituem os bolsões residenciais.

Havendo, então, a prestação dos serviços nasce a necessidade de pagamento por aqueles que deles se beneficiam, através das taxas associativas para a manutenção do que é oferecido. E, nem todos concordam com esse pagamento, razão pela qual inúmeros casos foram levados ao Poder Judiciário questionando a legalidade da cobrança.

Sumário de conteúdo

O que é o Tema 492 STF?

Tema 492 – STF: Referido tema se refere à discussão acerca da possibilidade de Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.

Origem da discussão

O Superior Tribunal de Justiça, inicialmente, através do Tema 882 tratou sobre a impossibilidade de cobrança dessas taxas associativas, perante não associados.

O Tema 882/STJ, ao analisar recursos selecionados como representativos da controvérsia, o REsp 1.280.871/SP e o REsp 1.439.163/SP que versavam sobre imóveis regularizados, escriturados e registrados perante o cartório de registro de imóveis competente, e a constituição das associações ocorridas em momento posterior, fixou a seguinte tese: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

Depois disso, a Lei n. 13.465/17 alterou a de n. 6.766/76 (que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano), introduzindo o artigo 36-A que assim dispõe:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção do Tema 492 STF?

Diante da controvérsia entre a lei de 2017 e o Tema 882 do STJ, de 2015, a polêmica foi levada à Suprema Corte, por meio do RExt n. 695.911, que fixou a seguinte tese: “é inconstitucional a cobrança por parte da associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Os ministros, por maioria, estabeleceram a inconstitucionalidade da cobrança até o advento da Lei n. 13.465, de 11/07/2017 ou de lei municipal anterior que trate da questão. Depois delas, os atos constitutivos da associação e as obrigações delas decorrentes vinculam aqueles que aceitaram a sua constituição e, também, os novos adquirentes, se os atos constitutivos e as obrigações forem averbadas no registro de imóveis competentes.

Tema 492 STF – Qual foi a Decisão?

De forma simples, a partir de 11/07/17, é possível a cobrança das taxas de manutenção e conservação das associações, mesmo sendo o proprietário/titular de direitos não associado, desde que, já tendo o lote antes daquela data, tenham aderido ao ato constitutivo da associação, ou, sendo novo adquirente, o ato constitutivo esteja devidamente registrado nas matrículas dos lotes junto ao Cartório correspondente.

A CARVALHO MIRANDA SOCIEDADE DE ADVOGADOS presta serviços a diversas Associações de Moradores em Loteamentos residenciais, de modo a enfrentar as dificuldades na recuperação de crédito dos inadimplentes, além dos serviços nas áreas consultiva, contencioso cível, trabalhista e contratual.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): RExt n. 695.911

Compartilhar conteúdo

Utilizamos Cookies Essenciais e tecnologias semelhantes de acordo com a nossa Política de Privacidade e, ao continuar navegando, você concorda com estas condições.